décembre 2018




AIDES AU LOGEMENT SOCIAL

SI ON CHANGEAIT DE PARADIGME

     
           

Introduction :

Le secteur de l’habitat a connu ces dernières années une dynamique particulière, grâce à l’apparition d’une nouvelle génération de promoteurs immobiliers et aux avantages fiscaux, fonciers et urbanistiques que les pouvoirs lui ont accordés.
Cette démarche a permis, d’accroitre d’une manière sensible la production, essentiellement de logements sociaux, d’affirmer le poids des logements de type appartement en habitat collectif dans le parc logement urbain ; elle a aussi boosté (et surtout dans les statistiques des) les permis de construire accordés ces dernières années répondant ainsi aux besoins sans cesse croissants des nouveaux ménages particulièrement en milieu urbain.
Elle n’a toutefois, pas permis de résorber le déficit existant qui se compose des ménages résidant dans les bidonvilles, dans l’habitat menaçant ruine et dans l’habitat vétuste diffus ainsi que des ménages en cohabitation, qui bénéficie de programmes publics spécifiques (VSB, HMR…).
Elle n’a pas permis non plus d’endiguer le phénomène d’habitat dit clandestin et sous-équipé qui se développe toujours en périphérie des grandes villes, contre lequel la nécessité d’interventions publiques ferme et contenue de restructuration et de mise à niveau urbaine devient plus qu’impérative.
À une année de la fin du délai de validité des avantages accordés au secteur du logement social, il parait nécessaire de faire le point sur l’efficience du système en vigueur jusqu’à présent et d’engager une réflexion sur le futur du secteur immobilier et les mesures qu’il y a lieu d’envisager pour poursuivre la dynamique créée et dépasser les contraintes rencontrées.

1. Éléments de diagnostic du système actuel

Le système actuel des aides publiques au logement au Maroc est basé d’une part sur une uniformisation des produits et des aides et d’autre part sur une programmation centralisée au niveau national sans tenir compte des spécificités des territoires, ce qui limite son efficience et le rend moins perceptible par les populations concernées.

1.1. Uniformisation des produits :

Les seuls produits aidés en dehors des lots de résorption pour les habitants des bidonvilles sont les logements sociaux à 140 ou 250 k mdhs.
Cette démarche laisse très peu de choix de produits et engendre un traitement uniforme des opérations situées pourtant dans des sites et des territoires différents ainsi qu’un quasi-monopole des promoteurs signataires des conventions avec l’État et auxquels les ménages recourent pour acquérir un logement social et bénéficier des avantages accordés par ce dernier.
Les logements produits dans ce cadre, malgré la croissance ces dernières années de leur nombre, sont loin de constituer le seul type de logement social ou abordable.  Ils se situent bien derrière les maisons marocaines dans le parc logement global, même si la part des logements en appartement est de plus en plus importante au niveau des autorisations accordées, confirmant l’évolution constatée, surtout dans les grandes villes.
Positionnement des types d’habitats dans le parc logement et au niveau des autorisations (fig1)

 Source : HCP

L’auto-construction demeure le quasi-unique mode opératoire des maisons marocaines auquel ont recours les ménages pour accéder à un logement décent dans les moyennes et petites villes. Elle permet à ces ménages urbains, un choix libre et volontaire du type de logement qu’ils souhaitent acquérir, une plus grande flexibilité en termes de situation des projets et une meilleure adaptation de la conception, des délais de construction et des modalités de financement qui leur conviennent.
L’auto-construction est par ailleurs un grand consommateur de matériaux de construction, emploie beaucoup de petites et moyennes entreprises et crée beaucoup d’opportunité de travail pour une main-d’œuvre peu qualifiée.

1.2. Uniformisation des aides :

Les aides actuelles qui sont accordées aussi bien pour les logements de FVIT que les logements sociaux à 250 kmad, comportent, dans le cadre des conventions avec l’état, essentiellement des exonérations fiscales de tous les impôts locaux et nationaux (droit d’autorisation, frais de 1ere établissement, IS, TVA, droit d’enregistrement et de CF …).
Ce traitement uniforme semble équitable, mais ne l’est pas réellement. En effet si l’octroi des aides aux logements de faible VIT est soumis à la condition que les ménages bénéficiaires aient des revenus plafonnés à 2 SMIG, aucune limitation de revenus n’est fixée pour les logements à 250 K dhs, ouvrant la voie à des ménages qui sont moins dans le besoin pour ce type de logement et à des affectations, des logements acquis, à des usages autres que la résidence principale.
Quant à la restitution de la TVA, son montant est plus important dans le cas des logements sociaux à 250 kmad (20% du prix de vente) qu’aux logements sociaux de FVIT (TVA sur travaux) (fig. 2)
Ces exemples, qui ne sont pas exhaustifs, montrent un déséquilibre en termes de ciblage des aides publiques qui devraient être orientées davantage vers les ménages à revenus limités. Ces aides doivent leur permettre d’accéder à un logement décent et d’améliorer à terme leurs conditions d’habiter et doivent concernées les produits qui sont le plus en adéquation avec les capacités contributives des ménages concernés et avec les territoires où le besoin est le plus pressent.

1.3. Uniformisation des modes d’appropriation :

Le système actuel favorise presque exclusivement l’accession à la propriété au détriment du logement locatif, qui peut et doit constituer une phase transitoire dans la mobilité résidentielle et urbaine. (Fig. 3)
Les rares mesures fiscales instituées en faveur du logement locatif et la promulgation du texte régissant les rapports entre bailleurs et locataires n’ont que peu modifié la tendance haussière de l’accession à la propriété, tendance qui risque de s’accentuer dans le futur si aucune réforme n’est engagée dans ce cadre.

2. LA RÉFORME PROPOSÉE :

Afin de dépasser les contraintes rencontrées par le système en cours et remédier aux critiques, souvent justifiées, qui lui sont adressées, aussi bien par certaines administrations et organismes publics (MEF, MI, CESE, cour des comptes …) que par les professionnels (FNPI, FNBTP, AMCI, ONA…) ainsi que par les familles à la recherche d’un logement digne et abordable, il est proposé de revoir l’ensemble des paramètres régissant ledit système et de changer de paradigme.

2.1. Objectifs de la réforme

Cette proposition part du constat de la situation actuelle caractérisée par :
  • Une surproduction et sa concentration dans les grandes métropoles urbaines ainsi que leurs impacts sur le cout du foncier et sur l’étalement urbain.
  • Une adaptation de fait, de la promotion immobilière aux conditions de commercialisation aussi bien en termes de prix que de superficie et de prestations des logements proposés.
Elle se base par ailleurs sur le principe que les moyens et outils de production sont importants et disponibles et que « la crise » est essentiellement le fait d’une :
  • Demande urbaine sans cesse croissante, mais dont les capacités contributives sont limitées,
  • Répartition géographique concernant la quasi-totalité des villes de l’armature urbaine
  • Aspiration restant majoritairement attachée à la propriété du sol et à l’auto-construction.
C’est pourquoi, il est proposé d’orienter les aides exclusivement au profit des ménages afin d’accroitre la demande, la rendre solvable et de réguler le marché immobilier par une meilleure concurrence entre les opérateurs agissant dans le secteur. Les objectifs sont de :
  • Créer une émulation entre les promoteurs immobiliers pour optimiser les couts et améliorer la qualité urbaine et architecturale ;
  • Garantir une demande plus importante, diversifiée et solvable ;
  • Répartir équitablement l’aide selon le revenu des ménages,
  • Instituer une équité entre les territoires
  • Assurer un libre choix des ménages, en termes de produits et de mode de production.

2.2. Les principes de base 

La proposition est basée sur les principes suivants :

  • Accorder une aide personnalisée à tout acquéreur de logement nouveau, aussi bien auprès d’un promoteur immobilier, d’un constructeur individuel, qu’à ceux ayant recours à l’auto-construction.
  • L’aide serait modelée en fonction du revenu et serait inversement proportionnelle à son montant.
  • L’aide serait accordée aux ménages modestes, aux couches moyennes inférieures et intermédiaires, en ciblant exclusivement les primo-accédants, 
  • L’aide ne tient pas compte du type de produit ni de sa VIT, libre à l’acquéreur d’opter pour un appartement, un logement individuel ou pour l’auto-construction, et d’assurer avec ses ressources propres ou à travers un crédit bancaire, le financement du prix du logement choisi.
  • L’aide serait accordée via les notaires sur production de contrat de cession entre promoteur et acquéreur et par le biais des banques conventionnées avec l’état, en fonction de l’état d’avancement de l’auto-construction, contrôlé par les services locaux du département de l’habitat ;
  • Un prêt à taux évolutif (PTE) en fonction de l’évolution des revenus serait mis en place, en partenariat avec les banques, pour accompagner les ménages les plus modestes.

2.3. La population cible

La détermination de la population cible fait référence aux données issues de l’enquête nationale sur la consommation et les dépenses des ménages de 2014, publiée par le HCP en 2016 , qui procède à la répartition des ménages en milieu urbain comme suit :
§  Classe modeste: 25% des ménages (pauvres, vulnérables et relativement vulnérable);
§  Classe moyenne: 63% des ménages (CM inférieure, CM intermédiaire, CM supérieure)
§  Classe aisée: près de 12% des ménages (fig 4).
L’enquête du HCP, montre par ailleurs que la dépense moyenne des ménages en milieu urbain est de 7273 dhs /mois et que 59% des ménages urbains ont une dépense inférieure à cette moyenne.
Pour sa part l’enquête nationale sur la demande effectuée par le ministère de l’habitat en 2015, fait ressortir les données ci-après (fig 5):
La combinaison entre l’ensemble de ces données, permet d’arrêter la consistance du programme d’aide au logement abordable qui pourra, en conséquence, viser une population de près de 38 000 ménages par an dont le revenu mensuel est égal ou inférieur à 3 SMIG.

2.4. Montant des aides

Ø  Aides personnalisées : Les aides proposées sont, dans un souci d’équité, inversement proportionnelles aux revenus, et ce afin de cibler davantage les ménages les plus modestes qui ont le plus besoin d’améliorer leurs conditions d’habiter et d’un soutien de l’état pour y arriver. Leurs montants varient entre 50 000 dhs, pour des revenus égal ou inférieur au SMIG et à 35 000 dhs pour les revenus égal ou inférieur à 3 SMIG. (Fig. 6)

Le cout global de la subvention publique annuelle serait de 1585 mdhs, soit une subvention moyenne 4192 dhs/ménage.  À titre de comparaison, la dépense fiscale (2010/17) pour le LS (250 et 140 k), s’élève à 2425 mdhs/an soit 65344 dhs/ logements. (Fig. 7)

2.5. Mesures d’accompagnement

Ø  Prêts à taux évolutif : Les expériences précédentes ont montré que l’aide directe est insuffisante pour permettre aux couches sociales les plus vulnérables (revenus égal ou inférieur SMIG) d’accéder à un logement décent et que leurs revenus ne leur permettent pas de faire face aux mensualités de remboursement des crédits bancaires, engendrant des impayés et des situations sociales tendues.
Afin d’alléger le poids des traites à mensuelles et de les adapter à l’évolution des revenus, les prêts seraient, pour une durée de 20 ans, à :
·         Taux zéro les 5 premières années,
·         50% du taux en cours les 5 années suivantes
·         75% les 5 années d’après et
·         Taux en cours les 5 dernières années 
Ø  Dotation budgétaire : afin de maitriser la dépense et éviter tout dérapage budgétaire, une dotation budgétaire sera allouée annuellement à cette subvention, et son octroi tiendrait compte de l’ordre d’arrivée des demandes et de leur faisabilité à hauteur du montant alloué. Les demandes répondant aux critères d’éligibilité et non satisfaites seront reportées en priorité, sur l’exercice suivant. 

Conclusion :

La nouvelle démarche proposée nous semble, socialement plus équitable et plus efficiente, économiquement moins budgétivore et plus équilibrée et politiquement plus porteuse, plus proche et plus perceptible par les populations ciblées. Elle est par ailleurs, en partie usitée par la « fondation Mohamed VI des œuvres sociales pour le personnel de l’éducation nationale », qui laisse à ses adhérents, le choix du type de logement désiré, le mode opératoire de sa réalisation, sa situation géographique et sa VIT, et leur accorde des crédits subventionnés selon des tranches conventionnées avec les banques et garanties par FOGALEF.

Cress Revue

{picture#http://store4.up-00.com/2017-07/149982714684611.jpg} Revue marocaine des sciences politiques et sociales, Dossier "Economie politique du Maroc", volume XIV, Hors série. Les auteurs du volume n'ont pas hésité ... {facebook#http://facebook.com} {twitter#http://twitter.com} {google#http://google.com} {pinterest#http://pinterest.com} {youtube#http://youtube.com} {instagram#http://instagram.com}

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